gymlit.in.ua



Орендні правовідносини загальна характеристика та деякі особливості

Сортувати: за оцінками | за датою
20.05.18
[1]
переходи:0
Орендні правовідносини загальна характеристика та деякі особливості
Оренда надає правову можливість для невласника самостійно володіти і користуватися майном (річчю). Право оренди на увазі її нематеріальній форми є різновидом обмежених майнових прав. Оренда як правове явище існує на підставі відповідного договору, в якому сторонами є орендодавець і орендар і який повинен відповідати ряду встановлених в законодавстві вимог. Порядок укладення договору оренди підпорядковується загальним правилам, встановленим Цивільним кодексом Республіки Білорусь (далі - ГК). У деяких випадках необхідне проведення аукціонів з продажу права на укладення договорів оренди будівель, споруд і нежилих приміщень1, земельних ділянок.
За договором оренди (майнового найму) орендодавець (наймодавець) зобов'язується надати орендарю (наймачу) майно за плату в тимчасове володіння і користування або у тимчасове користування. Плоди, продукція та доходи, отримані орендарем у результаті використання орендованого майна відповідно до договору, є його власністю.
За правовою природою договір оренди є двостороннім, консенсуальним, оплатним. Останній елемент правової природи договору безпосередньо пов'язаний з умовою про ціну, тобто орендною платою, яка сплачується за володіння і користування або тільки користування майном.
Предметом договору є індивідуально-визначена річ, яка не повинна втрачати своїх натуральних властивостей у процесі використання, тобто неспоживна річ. Це основна вимога до об'єкта оренди, тому законодавець окреслює приблизний коло таких об'єктів: земельні ділянки та інші відособлені природні об'екти2, підприємства та інші майнові комплекси, будівлі, споруди, обладнання, транспортні засоби та інші речі. Законодавчими актами також можуть бути встановлені види майна, здача якого в оренду не допускається або обмежується.
За загальним правилом договір вважається укладеним, якщо між сторонами в необхідній у належних випадках формі досягнуто згоди з усіх істотних умов договору. До таких належать умови про предмет договору, умови, які названі в законодавстві як істотні, необхідні або обов'язкові для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (п. 1 ст.402ГК) . Якщо в договорі сторони не погодили істотні умови, то договір не вважається укладеним (неукладеним договір). Відсутність укладеного договору свідчить про відсутність узгодженої волі сторін, яка була б спрямована на виникнення, зміну або припинення взаємних прав і обов'язків.
Як наголошується в постанові Пленуму Вищого Господарського Суду Республіки Білорусь від 19.05.2005 № 20 «Про окремі питання практики розгляду спорів, що виникають з орендних правовідносин» (далі - постанова №20), в договорі оренди повинні бути зазначені дані, дозволяють точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як об'єкт оренди. При відсутності цих даних в договорі, умова про об'єкт, що підлягає передачі в оренду, вважається неузгодженим сторонами, а відповідний договір не вважається укладеним (п. 2 постанови № 20). Достатність відомостей про об'єкт оренди визначається судом в кожному конкретному випадку залежно від обставин справи. Наприклад, при здачі в оренду нежитлових приміщень в договорі, як правило, повинні бути вказані загальна площа, місце розташування, планування і склад (перелік, нумерація) орендованих приміщень. Вартість переданого в оренду майна щодо здачі в оренду нежитлових приміщень не є істотною умовою договору, якщо інше не встановлено угодою сторін (п. 2, п. 3 постанови № 20).
Орендодавець зобов'язаний надати орендарю майно в стані, що відповідає вимогам законодавства та умовам договору оренди, а також призначенням такого майна. Майно здається в оренду разом з усіма його приладдям і відносяться до нього документами (технічним паспортом, сертифікатом якості і т.п.), якщо інше не передбачено договором. Якщо такі речі і документи передані не були, проте без них орендар не може користуватися майном відповідно до його призначення або в значній мірі позбавляється того, на що був вправі розраховувати при укладенні договору, він може зажадати надання йому орендодавцем таких приладдя і документів або розірвання договору, а також відшкодування збитків (п. 1, п. 2 ст. 582 ЦК).
Передача майна в оренду не є підставою для припинення або зміни прав третіх осіб на це майно. Відповідно, перехід права власності (довічного успадкованого володіння) на здане в оренду майно до іншої особи не є підставою для зміни або розірвання договору оренди.
При укладанні договору оренди орендодавець зобов'язаний попередити орендаря про всі права третіх осіб на що здається в оренду майно (сервітут, право застави тощо). Невиконання орендодавцем цього обов'язку дає орендарю право вимагати зменшення орендної плати або розірвання договору та відшкодування збитків.
ЦК допускає можливість, передбачену законодавством або договором оренди, коли орендоване майно переходить у власність орендаря після закінчення терміну оренди або до його закінчення за умови внесення орендарем всієї обумовленої договором викупної ціни. Хоча законодавством можуть бути встановлені випадки заборони викупу орендованого майна.
Для договору оренди будівлі або споруди істотною умовою є також розмір орендної плати або ціна договору. Відповідно до п. 1 ст. 625 ГК при відсутності в договорі оренди будівлі або споруди узгодженого умови про розмір орендної плати договір вважається неукладеним. Проте, в судовій практиці є випадки, коли договір оренди нежитлового приміщення раніше прийнятими рішеннями господарського суду визнається укладеним і під час відсутності узгодженого умови про орендну плату. Згодом, з урахуванням ст. 106 Господарського процесуального кодексу Республіки Білорусь (Підстави звільнення від доказування), даний факт підтримується господарським судом при повторному зверненні позивача з вимогою про встановлення факту нікчемності такої угоди.
Якщо інше не передбачено договором, розмір орендної плати може змінюватися за згодою сторін у строки, передбачені договором, але не частіше ніж один раз на рік. Причому слід звернути увагу на той факт, що мова йде про зміну орендної плати за згодою сторін, але не тоді, коли застосовуються, наприклад, норми Указу Президента Республіки Білорусь від 30.09.2002 № 495 «Про вдосконалення порядку визначення розмірів орендної плати та передачі в безоплатне користування громадських, адміністративних і переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень »(далі - Указ № 495).
Законодавством можуть бути також передбачені інші мінімальні строки перегляду розміру орендної плати для окремих видів оренди, а також для оренди окремих видів майна. Наприклад, особливі умови стосовно орендної плати існують при здачі в оренду і передачу в безоплатне користування громадських, адміністративних і переобладнаних виробничих будівель, споруд та приміщень, що перебувають у державній власності, а також перебувають у власності господарських товариств, в яких держава володіє частками в статутних фондах. В даному випадку буде діяти Указ № 495, яким затверджено Положення про визначення розмірів орендної плати за суспільні, адміністративні та переобладнані виробничі будівлі, споруди і приміщення та умови надання їх в безоплатне користування (далі - Положення). Названим Положенням визначено розміри базових ставок орендної плати із застосуванням коефіцієнтів, встановлених облвиконкомами і Мінміськвиконкому. Крім того, орендодавці вправі застосовувати підвищувальні коефіцієнти до орендної плати тільки при наявності економічного обгрунтування за погодженням з головою облвиконкому і Мінміськвиконкому.
На підставі розпорядження голови облвиконкому орендодавцю були узгоджені нові підвищувальні коефіцієнти до базових ставок орендної плати. У зв'язку з цим орендодавець в рамках укладеного договору оренди направив орендарю проект додаткової угоди до договору з новим коефіцієнтом. Однак орендар з даними умовою не погодився, в зв'язку з чим орендодавець в судовому порядку заявив вимогу про сплату орендної плати в розмірі різниці між орендною платою, розрахованою з урахуванням нового і колишнього підвищувальних коефіцієнтів. Суд, в свою чергу, розцінив видане розпорядження голови облвиконкому як документ ненормативного характеру і прийшов до висновку, що умова про розмір орендної плати в цьому випадку має змінюватися за згодою сторон3.
Дуже часто на практиці в договорах оренди будівель, споруд, нежитлових приміщень визначається, що оплата за експлуатаційні, комунальні та інші послуги не включається в орендну плату і проводиться в порядку, погодженому сторонамі4.
Відносно республіканської власності ця умова має імперативний характер. Відповідно до Указу № 498 витрати орендодавця за змістом, експлуатації, поточного ремонту виробничих будівель, споруд та приміщень, опалення, енергопостачання, зв'язку, комунальних та інших послуг не включаються в орендну плату і оплачуються орендарем окремо за домовленістю сторін на підставі фактичних витрат.
Факт невключення зазначених витрат в орендну плату є підставою для подальшого укладення договорів на водопостачання та водовідведення, на відпуск електричної енергії тощо При цьому слід зазначити, що, незважаючи на діючий принцип свободи договору, укладання договорів на водопостачання, відпуск електроенергії і так далі є обов'язковим для належного виконання зобов'язань орендарем за договором оренди нежитлового приміщення.
ЦК не визначає імперативно порядок внесення орендної плати, віддаючи його на розсуд сторін за договором оренди, (ч. 2 п. 1 ст. 585 ЦК). Разом з тим нерідко договором передбачається, що орендна плата повинна вноситися орендарем не пізніше, наприклад, 28 числа місяця, що передує розрахунковому, а за прострочення оплати встановлена ​​пеня. З одного боку, подібна передоплата може трактуватися як міра оперативного впливу на орендаря для забезпечення належного виконання зобов'язання. Однак встановлювати пеню за несвоєчасне внесення орендної плати в даному випадку, на наш погляд, нелогічно, оскільки термін користування і володіння орендованим майном не закінчився (розрахунковий місяць), тобто зобов'язання з боку орендодавця ще не виконані.
uk | coolreferat.com/Арендные_правоот...орые_особенности


20.05.18
[1]
переходи:0
Орендні правовідносини загальна характеристика та деякі особливості
Право оренди нерухомого майна належить до майнових прав, які мають оцінку їх вартості, які можуть використовуватися в якості внеску до статутного фонду. Право оренди нерухомого майна можна умовно поділити на дві групи: право оренди земельних ділянок та право оренди іншого виду нерухомості (далі по тексту - право оренди нерухомості), правовий режим яких має істотні відмінності.
- розпоряджатися правом оренди земельних ділянок шляхом внесення до статутного фонду можна тільки в тому випадку, якщо це право було придбано за плату, наприклад, на аукціоні або шляхом викупу у виконкому з розрахунком, заснованим на кадастрової вартості земельної ділянки;
Що стосується права оренди іншого нерухомого майна, то, наприклад, в разі внесення права оренди будівлі, споруди, нежитлового приміщення, що знаходиться в республіканській або комунальної власності, до статутного фонду комерційної організації переоформлення договору оренди відбувається без проведення аукціону.
Однак з урахуванням права засновників (учасників) вносити в якості внеску до статутного фонду господарського товариства майнові права, виникає ряд питань у зв'язку зі зміною правового режиму внесеного в статутний фонд права. Наприклад, якщо внесена як внесок до статутного фонду право оренди припиняється в разі припинення терміну дії договору оренди, то яка доля частки учасника, який вніс право оренди до статутного фонду, і чи потрібно такого учасника виключати зі складу учасників? Існує також ряд інших питань. За відсутності легального механізму вирішення проблем у зв'язку зі зміною правового режиму майнових прав необхідно розробити відповідні правові норми, закріпивши їх в законодавстві про господарські товариства. Наприклад, можна передбачити порядок, коли в разі якщо в статутний фонд внесено термінове майнове право, у разі закінчення терміну володіння їм вніс майнове право в статутний фонд учасник має право надати взамін інше майно, включаючи гроші, цінні папери, інші майнові права і сповістити про це суспільство не пізніше одного місяця до моменту закінчення терміну, на який було надано майнове право.
Цивільний кодекс Республіки Білорусь від 7 грудня 1998 № 218-З. Прийнятий Палатою представників 28 жовтня 1998 року.
uk | coolreferat.com/Арендные_правоот...бенности_часть=5




Дивіться також:
Орендні правовідносини загальна характеристика та деякі особливості
Орендні правовідносини загальна характеристика та деякі особеннос
орендні правовідносини
Державний контроль загальна характеристика та особливості в Укра
Конституція Японії загальна характеристика, особливості, порядок зміни
Загальна характеристика пептідгідролаз нервової тканини нелізосомальной локалізації та особливості їх функцій
Загальна характеристика підстав звільнення від покарання Загальна характеристика ПІДСТАВ звільнені
Основні підходи до оцінки бізнесу і загальна характеристика методів оцінки Особливості оцінки нерухомості
Аграрні правовідносини поняття види особливості
Організаційний аспект управління оподаткуванням в регіоні характеристика та деякі напрямки
Колгоспні правовідносини та їх особливості. Визначення колгоспного права